戦略的な敷地分割

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戦略的な敷地分割

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施工前
立地は自由が丘駅から徒歩10分足らずの住宅街。

約100坪の敷地への建売住宅企画をご依頼いただいたプロジェクトですが、仮に賃貸活用のケースだとしても、ディスカバリー・ホームズの出す答は同じ。

これを例に土地活用のアイディアをご説明します。
約100坪の敷地の3分割図。敢えて鋭角部のある変形地とすることで、隣り合う家が近接し過ぎず借景が得られる。
 
マルで囲んだ部分は、B・C共に植栽を植える位しかできないスぺース。考え方を変えれば、たとえどちらかが売却され、家の立て替えが行われても、眺めが保証される空間です。
視線がより遠くへと誘導されるためのスペースを互いに共有でき、閉塞感を感じさせません。

成功をもたらす長期戦略


このプロジェクトでは元の土地を3分割しています。それも、地型の良い土地を敢えて変型となるよう分けました。なぜわざわざデッドスペースを作る様なことをするのか?高級住宅地として人気の高い自由が丘なら、大型邸宅1戸で成り立つのではないか?そうお思いになるかも知れませんが、これは長期的な成功を持たらすための戦略なのです。

なぜ3分割?
この土地の容積率は100パーセント。容積一杯に、延床面積100坪程度の大型邸宅を建てたとすると、仮に賃料相場が1万円/坪として計算しても月額賃料は100万円程度にもなります。富裕層にも人気の自由が丘とはいえ、このエリアで100万円もの予算で住宅を借りる人はかなり限られ、継続的に賃借人を獲得するのは困難です。借手が見つからず、何ヶ月もの空室期間を生じたとすれば、賃貸経営は非常に危うくなります。
一方、敷地を3分割する案では、それぞれ30坪超の規模の住宅が建てられます。30坪クラスなら、程よいゆとりのある3LDKの住宅のプランニングが可能。2〜4人家族の日本人富裕層にはまさに手頃ですが、戸建ての賃貸住宅でこのクラスの物件の供給は大変少ないのです。すなわち、市場にでれば高い引き合いを得られることは確実。相場よりも高い賃料でも、借手を得られる可能性が高いのです。単純に1戸あたり月額40万円の賃料で運営できるとすれば、3戸で月々120万円の賃料収入を得られることになります。常に満室を保ち続けるこはできないとしても、全て空室で収入ゼロ、となる可能性は低く、運営上のリスクは少ないと言えます。また、必要となれば3戸の内いずれかを売却するという方法も取れ、活用の幅も広がります。

なぜ変型の土地に?
Aの土地は角地で2方が開けているので良いとして、B・Cの土地は隣接する周囲の家のあり方に環境を左右されます。ならば、周囲の変化に影響を受けにくいような条件を作ってしまおうというアイディアによる分割案です。
図面のマルで囲んだ極端な鋭角の部分。デッドスペースを作って、もったいないとお思いでしょうか?確かに、木を植える位しか利用法がなく、極端な地型のために家を敷地の奥へと寄せることも、多様な住宅プランを叶えることも難しくなります。 ですが、それこそが戦略。鋭角のスペースは、最小の面積で隣あう家々とB・Cの家の間に距離をつくり出しているのです。仮にB・Cいずれかを売却し、新しい所有者が建て替えを行ったとしても、家を建てる位置も形状も、あまり変えようが有りません。つまり、隣り合う家々の間には一定のゆとりの空間が保たれ、景色や日当たりなどが大きく変化してしまうようなことが起こりにい。環境の変化で資産価値が損なわれるリスクを少なくしているのです。


 
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